Panduan Lengkap Contoh Surat Pernyataan AJB: Syarat, Format, dan Tips!

Table of Contents

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini jadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual ke pembeli. Proses pembuatan AJB dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan notaris biasa lho, ini penting! AJB ini yang nantinya jadi dasar pendaftaran nama pemilik baru di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Tapi, kadang sebelum atau saat proses AJB, ada hal-hal spesifik yang perlu ditegaskan secara tertulis oleh salah satu pihak atau kedua belah pihak. Nah, di sinilah peran surat pernyataan terkait AJB dibutuhkan. Surat ini sifatnya melengkapi atau memperjelas kondisi tertentu yang mungkin tidak rinci tertulis dalam AJB itu sendiri, tapi penting untuk diketahui dan diakui oleh para pihak.

Image just for illustration

Mengapa Butuh Surat Pernyataan dalam Proses AJB?¶

AJB sendiri sudah mengatur banyak hal standar dalam jual beli properti: identitas penjual-pembeli, deskripsi properti, harga, cara pembayaran, dan pernyataan serah terima. Namun, realitas di lapangan bisa lebih kompleks. Ada situasi unik atau persyaratan tambahan yang perlu diakui secara legal di luar klausul standar AJB.

Surat pernyataan ini berfungsi sebagai pengikat tambahan. Dokumen ini bisa jadi bukti pengakuan fakta tertentu, penegasan janji, atau sanggahan terhadap kondisi yang mungkin timbul di kemudian hari. Intinya, surat pernyataan ini jadi alat untuk mengurangi risiko sengketa di masa depan dengan memperjelas posisi dan pengakuan masing-masing pihak terhadap isu spesifik.

Bayangin gini, kamu mau beli tanah tapi ada bangunan semi-permanen di atasnya yang akan dibongkar penjual setelah AJB. AJB mungkin hanya menyebutkan “tanah dengan bangunan”. Nah, surat pernyataan bisa dibuat untuk menegaskan bahwa penjual berjanji akan membongkar bangunan itu dalam kurun waktu tertentu setelah AJB ditandatangani. Jelas, kan?

Situasi Umum yang Membutuhkan Surat Pernyataan¶

Ada beragam skenario di mana surat pernyataan terkait AJB ini jadi penting. Skenario-skenario ini biasanya muncul karena ada kondisi khusus terkait properti, penjual, pembeli, atau proses transaksinya itu sendiri. Mengetahui situasi ini bisa bantu kamu antisipasi jika sedang terlibat dalam jual beli properti.

Salah satu situasi yang paling sering ditemui adalah ketika ada keraguan mengenai status hukum properti atau penjual. Mungkin ada potensi sengketa keluarga, atau properti tersebut baru saja dilunasi dari tanggungan bank, atau bahkan ada bangunan liar di sebagian kecil tanah. Semua ini butuh kejelasan ekstra.

Selain itu, surat pernyataan juga sering digunakan untuk memperjelas detail pembayaran atau kondisi serah terima yang tidak standar. Misalnya pembayaran bertahap, atau kondisi properti yang dijual “apa adanya” dengan kerusakan tertentu yang sudah diketahui dan disepakati pembeli. Semua harus diakui secara tertulis agar tidak ada drama di kemudian hari.

Berikut beberapa contoh situasi spesifik yang seringkali memerlukan surat pernyataan:

1. Pernyataan Pelunasan dan Bebas Tanggungan¶

Ini salah satu yang paling umum. Penjual menyatakan bahwa semua utang atau tanggungan yang terkait dengan properti tersebut (seperti KPR yang baru lunas, PBB yang menunggak, atau iuran lingkungan) sudah diselesaikan seluruhnya. Penjual juga menyatakan properti tersebut bebas dari sita jaminan atau sengketa hukum lainnya.

Surat ini penting banget buat pembeli. Pembeli jadi yakin bahwa properti yang dibeli benar-benar bersih dari masalah finansial atau hukum yang dibawa oleh penjual. Tanpa pernyataan ini, pembeli bisa saja kaget tiba-tiba didatangi penagih utang atau ada pihak lain yang mengklaim hak atas properti tersebut.

Contoh kalimat kuncinya bisa berupa: “Dengan ini saya menyatakan bahwa objek properti (sebutkan detailnya) tidak sedang dalam jaminan utang kepada pihak manapun dan seluruh tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sampai dengan tahun transaksi telah dilunasi.” Frasa seperti ini memperjelas tanggung jawab penjual sebelum AJB.

2. Pernyataan Mengenai Kondisi Properti (As Is)¶

Kadang properti dijual dalam kondisi “apa adanya”. Mungkin ada kerusakan minor, atau ada bagian yang perlu perbaikan. Pembeli sudah tahu kondisi ini dan sepakat untuk menerimanya. Surat pernyataan bisa dibuat untuk menegaskan bahwa pembeli telah memeriksa kondisi properti dan menerima segala kekurangan yang ada, tanpa klaim atau tuntutan di kemudian hari terkait kekurangan tersebut.

Pernyataan ini melindungi penjual dari potensi keluhan pembeli setelah AJB selesai. Pembeli tidak bisa lagi menuntut penjual untuk memperbaiki kerusakan yang sudah diakui dan diterima di awal. Tentu saja, ini berlaku untuk kerusakan yang terlihat atau yang seharusnya diketahui oleh pembeli saat pemeriksaan.

Contoh kalimatnya: “Pembeli menyatakan telah memeriksa secara cermat objek properti tersebut dan menerima kondisinya saat ini dengan segala kelebihan dan kekurangannya.” Pernyataan ini mengeliminasi tanggung jawab penjual atas kondisi fisik properti yang sudah diketahui pembeli.

Image just for illustration

3. Pernyataan Tidak Adanya Sengketa Keluarga/Pihak Lain¶

Jika properti berasal dari warisan atau dimiliki bersama, penting bagi penjual untuk menyatakan bahwa tidak ada sengketa internal keluarga atau pihak lain yang berhak atas properti tersebut. Semua ahli waris atau pemilik bersama telah menyetujui penjualan ini dan menandatangani surat persetujuan (jika diperlukan).

Ini krusial untuk menghindari gugatan dari pihak ketiga setelah transaksi selesai. Bayangkan jika tiba-tiba ada saudara penjual yang muncul dan mengklaim bahwa ia belum menyetujui penjualan properti tersebut. Pembeli bisa ikut terseret dalam masalah hukum yang rumit dan melelahkan.

Pernyataan ini bisa berbunyi: “Penjual menyatakan bahwa properti ini adalah hak milik penuh penjual dan tidak sedang menjadi objek sengketa, serta seluruh pihak yang memiliki hak atas properti ini (jika ada, misalnya ahli waris) telah menyetujui penjualan ini.” Ini memberikan rasa aman hukum bagi pembeli.

4. Pernyataan Mengenai Batas Tanah atau Bangunan Tambahan¶

Kadang ada ketidakjelasan minor terkait batas tanah sesuai sertifikat dengan kondisi fisik di lapangan. Atau ada bangunan tambahan yang belum terdaftar di Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Surat pernyataan bisa dibuat untuk mengklarifikasi hal-hal ini. Misalnya, penjual menyatakan bahwa ia bertanggung jawab jika di kemudian hari ada klaim dari tetangga terkait batas tanah, atau pembeli mengakui kondisi bangunan tambahan yang belum terdaftar.

Pernyataan ini membantu mendokumentasikan kondisi properti secara apa adanya dan membagi risiko atau tanggung jawab terkait kondisi tersebut. Ini menghindari “kejutan” yang bisa muncul setelah transaksi.

Contoh klausulnya: “Penjual menjamin batas-batas tanah sesuai sertifikat dan bertanggung jawab penuh atas segala klaim yang mungkin timbul terkait batas tersebut.” Atau, “Pembeli mengetahui dan menerima kondisi bangunan tambahan yang ada di luar IMB.”

5. Pernyataan Terkait Pembayaran Bertahap atau Non-Standar¶

Meskipun idealnya pembayaran lunas saat AJB, kadang ada kesepakatan pembayaran bertahap atau menggunakan mekanisme non-standar. Surat pernyataan bisa digunakan untuk merinci jadwal pembayaran sisa, denda keterlambatan, atau konsekuensi jika pembayaran tidak sesuai kesepakatan.

Ini memberikan kejelasan hukum di luar AJB yang biasanya hanya mencantumkan harga total dan pernyataan bahwa “pembayaran telah lunas”. Jika ada mekanisme pembayaran lain, pernyataan terpisah ini jadi bukti sah kesepakatan tersebut.

Frasa yang bisa digunakan: “Penjual dan Pembeli sepakat bahwa sisa pembayaran sebesar Rp [jumlah] akan dibayarkan dalam [jumlah] kali cicilan, dengan detail jadwal pembayaran terlampir dalam surat pernyataan ini.” Detail ini sangat penting untuk menghindari perselisihan pembayaran di masa depan.

Struktur Umum Surat Pernyataan Terkait AJB¶

Meskipun isinya bervariasi tergantung kebutuhan, surat pernyataan umumnya memiliki struktur standar. Mengetahui strukturnya memudahkan kamu untuk menyusun atau memeriksa keabsahan dokumen tersebut. Biasanya, surat ini dibuat dalam format formal layaknya surat resmi.

Berikut adalah struktur umum yang bisa kamu jadikan panduan:

Bagian Surat Pernyataan	Penjelasan & Isi Umum	Contoh Frasa Kunci
Judul	Menegaskan jenis dokumen.	SURAT PERNYATAAN
Identitas Pihak yang Menyatakan	Nama lengkap, No. KTP, Alamat, Pekerjaan. Siapa yang membuat pernyataan ini? (Penjual/Pembeli/Ahli Waris).	Yang bertanda tangan di bawah ini: Nama: …, NIK: …, Alamat: …
Pernyataan Inti	Isi pokok pernyataan. Apa yang dinyatakan? (Misal: Properti bebas tanggungan, Pembayaran lunas, Kondisi diterima, dll.). Ini adalah bagian paling penting dan harus jelas.	Dengan ini saya menyatakan dengan sesungguhnya bahwa … (lanjutkan dengan poin pernyataan)
Objek Pernyataan	Deskripsi properti yang terkait dengan pernyataan tersebut. Mencakup lokasi, No. Sertifikat, Luas Tanah/Bangunan.	Pernyataan ini terkait dengan objek properti berupa [Jenis Properti] yang berlokasi di [Alamat Lengkap] dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) No. [Nomor Sertifikat] atas nama [Nama Pemilik di Sertifikat].
Tujuan Pernyataan (Opsional tapi Baik Ada)	Menyatakan bahwa surat ini dibuat terkait dengan proses AJB atas properti tersebut.	Surat pernyataan ini dibuat sehubungan dengan proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) atas objek properti tersebut.
Kekuatan Pernyataan / Sumpah	Penegasan bahwa pernyataan dibuat dengan benar dan dapat dipertanggungjawabkan.	Saya membuat pernyataan ini dengan sebenar-benarnya dan siap menanggung segala akibat hukum apabila pernyataan ini tidak benar.
Penutup	Kalimat penutup yang sopan.	Demikian surat pernyataan ini saya buat untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.
Tempat, Tanggal	Lokasi dan tanggal pembuatan surat.	[Kota], [Tanggal]
Tanda Tangan & Nama Jelas	Tanda tangan pihak yang menyatakan. Jika ada saksi, bisa juga dicantumkan.	Yang Membuat Pernyataan, (Tanda Tangan), [Nama Jelas]

Tabel di atas memberikan gambaran umum. Detail dan jumlah poin pernyataan bisa bervariasi.

Penting diingat, surat pernyataan ini sebaiknya dibuat di atas meterai yang cukup dan ditandatangani oleh pihak yang membuat pernyataan. Jika situasinya kompleks, melibatkan saksi atau bahkan notaris/PPAT untuk melegalisir tanda tangan bisa menambah kekuatan hukum surat tersebut.

Tips Penting Membuat Surat Pernyataan Terkait AJB¶

Menyusun surat pernyataan butuh ketelitian. Kesalahan kecil bisa berakibat fatal lho. Berikut beberapa tips yang bisa kamu ikuti:

1. Identifikasi Kebutuhan: Pastikan kamu tahu persis apa yang perlu dinyatakan dan mengapa. Apakah untuk menjamin bebas tanggungan? Mengklarifikasi kondisi properti? Atau hal lain? Kejelasan tujuan akan memandu isi surat.
2. Gunakan Bahasa Jelas dan Lugas: Hindari kalimat yang ambigu atau multi tafsir. Gunakan bahasa Indonesia yang baku namun mudah dipahami. Jangan pakai istilah hukum yang rumit jika kamu tidak yakin artinya.
3. Cantumkan Detail Spesifik: Sebutkan nama lengkap, NIK, alamat, dan deskripsi properti secara akurat sesuai dokumen identitas dan sertifikat. Detail yang kurang tepat bisa meragukan keabsahan surat.
4. Sertakan Dokumen Pendukung (Jika Relevan): Jika pernyataan terkait pelunasan KPR, lampirkan surat keterangan lunas dari bank (fotokopi legalisir). Jika terkait persetujuan ahli waris, lampirkan surat persetujuan dari ahli waris lain. Dokumen pendukung menguatkan pernyataanmu.
5. Gunakan Meterai: Tempelkan meterai yang sesuai dengan peraturan yang berlaku. Ini memberikan dimensi hukum pada dokumenmu. Meterai membuktikan bahwa dokumen tersebut dibuat dengan itikad baik dan dapat digunakan sebagai alat bukti di pengadilan jika diperlukan.
6. Ditandatangani di Hadapan Saksi atau Notaris/PPAT: Untuk pernyataan yang sangat penting dan berisiko tinggi, menandatanganinya di hadapan saksi yang netral atau bahkan dilegalisir oleh notaris/PPAT bisa menambah bobot hukum dan mencegah penyangkalan di kemudian hari. PPAT yang menangani AJB seringkali bisa membantu proses ini.
7. Simpan Salinan: Pastikan kamu dan pihak terkait menyimpan salinan surat pernyataan yang asli. Jangan sampai hilang ya! Simpan di tempat yang aman bersama dokumen properti lainnya.
8. Konsultasi Hukum: Jika pernyataan terkait masalah yang kompleks (warisan, sengketa, hutang besar), sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan notaris, PPAT, atau pengacara. Mereka bisa membantu merumuskan pernyataan yang tepat dan memiliki kekuatan hukum maksimal.

Image just for illustration

Kekuatan Hukum Surat Pernyataan¶

Bagaimana sih kekuatan hukum dari surat pernyataan ini? Surat pernyataan, apalagi yang bermeterai dan ditandatangani para pihak, memiliki kekuatan sebagai alat bukti di pengadilan. Dalam hukum acara perdata di Indonesia, surat seperti ini termasuk dalam kategori “akta di bawah tangan”.

Akta di bawah tangan adalah surat yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak sendiri tanpa perantaraan pejabat umum. Meskipun tidak sekuat “akta otentik” yang dibuat oleh pejabat umum seperti notaris atau PPAT, akta di bawah tangan tetap punya kekuatan pembuktian. Jika keaslian tanda tangan diakui oleh pihak yang bersangkutan, atau bisa dibuktikan keasliannya, surat pernyataan ini bisa jadi bukti kuat di persidangan.

Nah, jika surat pernyataan ini dibuat di hadapan notaris/PPAT dan dilegalisir (hanya mengesahkan tanda tangan) atau di-waarmerking (dicatat dalam buku notaris), kekuatannya akan bertambah. Pejabat umum tersebut menyaksikan proses penandatanganan dan mencatatnya. Ini mempersulit penyangkalan bahwa surat tersebut benar-benar ditandatangani oleh pihak yang bersangkutan pada tanggal tersebut.

Jadi, jangan remehkan kekuatan surat pernyataan ya. Dokumen sederhana ini bisa jadi penentu dalam menyelesaikan sengketa atau mengamankan hakmu terkait properti.

Fakta Menarik Seputar AJB dan Properti¶

Sedikit info tambahan biar makin insightful nih:

• AJB Bukan Sertifikat: Banyak yang keliru menganggap AJB itu sertifikat hak milik. Bukan lho! AJB adalah bukti transaksi jual beli, sedangkan sertifikat (SHM/SHGB) adalah bukti kepemilikan yang dikeluarkan BPN. AJB-lah yang dibawa ke BPN untuk mengurus balik nama sertifikat.
• PPAT Perlu Izin Khusus: Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) itu bukan sembarang notaris. Mereka adalah notaris yang telah mendapat SK pengangkatan dari Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk membuat akta-akta terkait tanah di wilayah kerja tertentu.
• Biaya Transaksi Properti Lumayan: Jangan kaget, selain harga properti, ada biaya lain yang lumayan besar saat jual beli: Pajak Penghasilan (PPh) penjual (umumnya 2.5%), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli (umumnya 5% dari nilai transaksi/NJOP), honor PPAT (biasanya 1-1.5%), biaya cek sertifikat, SKPD PBB, dan balik nama di BPN. Semua ini harus dihitung ya!
• Pentingnya Cek Fisik & Yuridis: Sebelum AJB, pembeli atau PPAT wajib melakukan cek fisik properti dan cek yuridis ke BPN untuk memastikan properti benar adanya, tidak sengketa, dan sertifikatnya asli serta tidak dalam blokir/sita. Surat pernyataan seringkali muncul untuk menutup gap atau risiko yang ditemukan saat cek ini.

Memahami proses dan dokumen terkait AJB ini penting banget buat kamu yang mau beli atau jual properti. Jangan sampai karena kurang teliti, malah timbul masalah di kemudian hari.

Penutup¶

Membuat surat pernyataan terkait AJB memang membutuhkan perhatian pada detail. Dokumen ini bukan sekadar kertas tanpa arti, melainkan alat pengikat yang bisa melindungi hak dan kewajiban para pihak dalam transaksi properti. Contoh-contoh situasi di atas hanyalah sebagian kecil dari kemungkinan yang ada.

Intinya, jika ada kondisi unik, kesepakatan non-standar, atau potensi risiko terkait properti yang tidak tertulis secara rinci di AJB, jangan ragu untuk menuangkannya dalam surat pernyataan terpisah. Pastikan semua pihak yang terkait membaca, memahami, dan menandatanganinya. Jika perlu, libatkan profesional hukum seperti notaris/PPAT untuk memastikan surat pernyataanmu kuat dan sah secara hukum.

Sudah pernah punya pengalaman pakai surat pernyataan saat jual beli properti? Atau ada pertanyaan lain seputar topik ini? Yuk, share di kolom komentar!