Begini Cara Bikin Surat Kuasa Jual Tanah Warisan (Ada Contohnya!)

Updated: 14 Jul, 2025 • 0 • min read

Table of Contents

Mengurus penjualan tanah warisan itu kadang nggak mudah ya. Apalagi kalau ahli warisnya banyak atau ada yang tinggal jauh di luar kota, bahkan luar negeri. Nah, di sinilah peran surat kuasa jual tanah warisan jadi penting banget. Dokumen ini ibarat mandat resmi yang kamu berikan ke orang lain supaya dia bisa mewakili kamu (dan ahli waris lain, jika ada) dalam proses penjualan tanah tersebut.

Surat kuasa ini intinya adalah bukti bahwa kamu memberikan kewenangan atau kekuatan kepada seseorang (biasa disebut penerima kuasa) untuk melakukan tindakan hukum atas nama kamu, dalam hal ini menjual tanah warisan. Tanpa surat ini, penerima kuasa nggak punya hak legal untuk bernegosiasi, menandatangani perjanjian jual beli, atau mengurus dokumen lain yang terkait dengan penjualan tanah warisan milikmu. Makanya, bikin surat kuasa ini harus jelas dan tepat biar nggak timbul masalah di kemudian hari.

Contoh Surat Kuasa Jual Tanah
Image just for illustration

Kenapa Perlu Surat Kuasa untuk Jual Tanah Warisan?¶

Ada banyak alasan kenapa surat kuasa ini diperlukan. Mungkin kamu terlalu sibuk, tinggal di tempat lain yang jauh, atau mungkin ada kondisi kesehatan yang nggak memungkinkan kamu hadir langsung di setiap tahapan proses penjualan. Bisa juga karena ahli warisnya banyak, dan untuk efisiensi, disepakati menunjuk satu atau beberapa orang untuk mewakili semua ahli waris.

Tanah warisan punya kekhususan tersendiri. Status kepemilikannya biasanya atas nama pewaris (orang yang meninggal), atau sudah atas nama ahli waris tapi belum dipecah/dibagi sertifikatnya. Proses penjualannya melibatkan pembeli dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang nantinya akan membuat Akta Jual Beli (AJB). PPAT butuh kejelasan siapa saja yang berhak atas tanah tersebut (ahli waris) dan siapa yang berhak mewakili mereka.

Apa Saja Elemen Penting dalam Surat Kuasa Jual Tanah Warisan?¶

Surat kuasa yang baik dan sah harus memuat beberapa informasi krusial. Kalau ada satu elemen saja yang kurang, bisa-bisa surat kuasa ini dianggap nggak sah atau kewenangannya jadi lemah. Ini dia komponen-komponen penting yang wajib ada:

Identitas Pemberi Kuasa: Ini adalah data diri lengkap kamu (atau semua ahli waris yang memberikan kuasa). Cantumkan nama lengkap, nomor KTP/Paspor, alamat lengkap, pekerjaan, dan status perkawinan. Kalau pemberi kuasanya banyak ahli waris, sebutkan semua data diri mereka secara detail. Penting juga menyertakan bukti status ahli waris, misalnya Surat Keterangan Ahli Waris.
Identitas Penerima Kuasa: Ini data diri orang yang kamu tunjuk sebagai wakil. Sama seperti pemberi kuasa, harus lengkap: nama lengkap, nomor KTP/Paspor, alamat lengkap, dan pekerjaan. Pastikan penerima kuasa adalah orang yang kamu percaya penuh.
Deskripsi Tanah: Jelaskan secara detail tanah warisan yang akan dijual. Sebutkan lokasi lengkap (alamat jalan, RT/RW, kelurahan, kecamatan, kabupaten/kota), Nomor Sertifikat (SHM/SHGB), luas tanah sesuai sertifikat, dan batas-batas tanah jika perlu. Semakin spesifik, semakin baik.
Jenis dan Batasan Kuasa: Ini bagian paling penting. Tegaskan bahwa kuasa yang diberikan adalah untuk menjual tanah tersebut. Sebutkan secara eksplisit tindakan-tindakan apa saja yang boleh dilakukan penerima kuasa, misalnya bernegosiasi harga, menerima uang muka, menandatangani surat perjanjian jual beli, menandatangani akta jual beli di hadapan PPAT, mengurus dokumen yang diperlukan (misal: PBB, SSP, BPHTB terkait transaksi), dan tindakan lain yang menunjang proses penjualan.
Klausul Otorisasi Penuh: Tambahkan kalimat yang menyatakan bahwa penerima kuasa berhak melakukan segala tindakan yang dianggap perlu untuk terlaksananya penjualan tanah tersebut, meskipun tindakan itu tidak disebutkan secara rinci dalam surat kuasa, sepanjang tidak bertentangan dengan hukum. Ini memberikan fleksibilitas, tapi pastikan kamu percaya pada penerima kuasa.
Jangka Waktu (Opsional tapi Disarankan): Bisa dicantumkan apakah surat kuasa ini berlaku sampai jangka waktu tertentu atau sampai transaksi penjualan selesai. Menetapkan jangka waktu bisa memberikan kontrol lebih.
Tempat dan Tanggal Pembuatan: Tuliskan kota tempat surat kuasa dibuat dan tanggal pembuatannya.
Tanda Tangan: Surat kuasa harus ditandatangani oleh semua pemberi kuasa dan penerima kuasa. Tanda tangan harus sesuai dengan KTP. Biasanya juga dibubuhi meterai yang cukup.
Saksi-Saksi (Disarankan): Untuk memperkuat pembuktian, sebaiknya ada saksi-saksi yang ikut menandatangani.
Legalisasi/Warming (Sangat Disarankan untuk Jual Beli Tanah): Untuk transaksi jual beli tanah, surat kuasa wajib dilegalisir atau di-warming oleh Notaris atau PPAT. Legalisasi/warming ini intinya pengesahan bahwa tanda tangan pemberi kuasa itu benar dilakukan di hadapan Notaris/PPAT. Ini sangat penting agar surat kuasa diakui sah untuk proses di BPN atau saat pembuatan AJB.

Contoh Surat Kuasa Jual Tanah Warisan¶

Berikut ini adalah template atau contoh dasar surat kuasa jual tanah warisan. Ingat, ini hanya contoh. Sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan Notaris atau PPAT saat membuat surat kuasa yang sebenarnya, apalagi untuk transaksi yang nilainya besar atau melibatkan banyak pihak.

**SURAT KUASA**

Yang bertanda tangan di bawah ini:

1.  Nama Lengkap: [Nama Lengkap Pemberi Kuasa 1]
    Nomor KTP/NIK: [Nomor KTP/NIK Pemberi Kuasa 1]
    Alamat Lengkap: [Alamat Lengkap Pemberi Kuasa 1]
    Pekerjaan: [Pekerjaan Pemberi Kuasa 1]
    Status Perkawinan: [Status Perkawinan Pemberi Kuasa 1]
    Selanjutnya disebut sebagai **Pemberi Kuasa I**

2.  Nama Lengkap: [Nama Lengkap Pemberi Kuasa 2, jika ada]
    Nomor KTP/NIK: [Nomor KTP/NIK Pemberi Kuasa 2]
    Alamat Lengkap: [Alamat Lengkap Pemberi Kuasa 2]
    Pekerjaan: [Pekerjaan Pemberi Kuasa 2]
    Status Perkawinan: [Status Perkawinan Pemberi Kuasa 2]
    Selanjutnya disebut sebagai **Pemberi Kuasa II**
    *(Sebutkan semua ahli waris sebagai Pemberi Kuasa)*
    *(Lampirkan fotokopi KTP dan Surat Keterangan Ahli Waris)*

Dengan ini menyatakan memberi kuasa penuh kepada:

Nama Lengkap: [Nama Lengkap Penerima Kuasa]
Nomor KTP/NIK: [Nomor KTP/NIK Penerima Kuasa]
Alamat Lengkap: [Alamat Lengkap Penerima Kuasa]
Pekerjaan: [Pekerjaan Penerima Kuasa]
Selanjutnya disebut sebagai **Penerima Kuasa**

Untuk dan atas nama Pemberi Kuasa, melakukan pengurusan dan penjualan sebidang tanah milik warisan almarhum/ah [Nama Pewaris], yang terletak di:

Alamat Lengkap: [Alamat Lengkap Tanah, misal: Jalan Merdeka No. 10]
RT/RW: [RT/RW Tanah]
Kelurahan: [Kelurahan Tanah]
Kecamatan: [Kecamatan Tanah]
Kabupaten/Kota: [Kabupaten/Kota Tanah]
Provinsi: [Provinsi Tanah]
Luas Tanah: [Luas Tanah sesuai Sertifikat] M2 (Meter Persegi)
Berdasarkan Sertifikat Hak Milik (SHM) / Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor: [Nomor Sertifikat]
Atas Nama: [Nama Pemilik di Sertifikat, biasanya Pewaris atau Ahli Waris]

Dengan pemberian kuasa ini, Penerima Kuasa berwenang penuh untuk:

1.  Melakukan negosiasi harga jual tanah dengan calon pembeli.
2.  Menerima uang muka (down payment) dan/atau pembayaran penuh harga jual.
3.  Menandatangani segala bentuk perjanjian jual beli, termasuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan/atau akta jual beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ditunjuk.
4.  Mengurus dan menandatangani dokumen-dokumen yang diperlukan terkait transaksi penjualan tanah tersebut, antara lain: Surat Setoran Pajak (SSP) Pajak Penghasilan (PPh) dari pihak penjual, Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari pihak pembeli (jika diperlukan pengurusan penjual), PBB tahun terakhir, dan dokumen lain yang relevan.
5.  Menghadap instansi-instansi terkait, termasuk kantor kelurahan, kecamatan, kantor pajak, dan Kantor Pertanahan Nasional (BPN) untuk pengurusan balik nama sertifikat.
6.  Melakukan segala tindakan lain yang dianggap perlu dan berguna sehubungan dengan pelaksanaan kuasa ini, meskipun tidak disebutkan secara rinci di sini, asalkan tidak bertentangan dengan hukum dan perundang-undangan yang berlaku.

Kuasa ini diberikan dengan hak substitusi atau tanpa hak substitusi *(pilih salah satu, kalau dengan hak substitusi berarti penerima kuasa bisa melimpahkan kuasa ini ke orang lain)*.

Surat Kuasa ini berlaku sejak tanggal ditandatangani sampai dengan seluruh proses penjualan dan balik nama sertifikat tanah selesai. *(atau sebutkan tanggal kedaluwarsa jika ada)*.

Demikian Surat Kuasa ini dibuat dengan sebenarnya untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

Dibuat di: [Kota tempat dibuat]
Pada Tanggal: [Tanggal dibuat]

Penerima Kuasa,

[Materai Rp. 10.000]

[Tanda Tangan Penerima Kuasa]
[Nama Lengkap Penerima Kuasa]

Pemberi Kuasa I,                 Pemberi Kuasa II, *(jika ada)*

[Tanda Tangan Pemberi Kuasa I]    [Tanda Tangan Pemberi Kuasa II]
[Nama Lengkap Pemberi Kuasa I]     [Nama Lengkap Pemberi Kuasa II]

Saksi-Saksi:

1.  [Nama Lengkap Saksi 1]
    [Tanda Tangan Saksi 1]

2.  [Nama Lengkap Saksi 2]
    [Tanda Tangan Saksi 2]

*(Bagian ini dikosongkan atau ditambahkan jika ada legalisasi/warming Notaris/PPAT)*
**LEGALISASI/WARMING NOTARIS/PPAT**
Nomor: [Nomor Legalisasi/Warming]
Tanggal: [Tanggal Legalisasi/Warming]
Notaris/PPAT: [Nama Lengkap Notaris/PPAT]
[Tanda Tangan Notaris/PPAT & Stempel]

Penting: Contoh di atas adalah template dasar. Setiap kasus warisan bisa berbeda, terutama terkait status tanah (sudah bersertifikat atas nama ahli waris atau masih atas nama pewaris), jumlah ahli waris, dan kesepakatan antar ahli waris. Selalu konsultasikan dengan Notaris/PPAT untuk memastikan surat kuasa yang kamu buat sudah benar dan sesuai dengan kondisi spesifik tanah warisanmu.

Tips Membuat Surat Kuasa Jual Tanah Warisan¶

Membuat surat kuasa ini gampang-gampang susah. Ada beberapa tips yang bisa kamu ikuti supaya prosesnya lancar dan aman:

Pilih Penerima Kuasa yang Terpercaya: Ini absolutely nomor satu! Pastikan orang yang kamu tunjuk adalah seseorang yang sangat kamu percaya, punya integritas, dan memahami tanggung jawabnya. Ingat, dia akan mewakili kamu untuk mengurus aset yang nilainya nggak sedikit.
Sertakan Semua Ahli Waris: Jika tanah tersebut adalah warisan bersama, semua ahli waris yang berhak atas tanah tersebut sebaiknya ikut menjadi Pemberi Kuasa. Kalau salah satu ahli waris nggak ikut memberikan kuasa, dia tetap berhak atas bagiannya dan surat kuasa tersebut hanya berlaku untuk bagian ahli waris yang memberikan kuasa. Ini bisa bikin proses penjualan jadi rumit. Makanya, upayakan semua ahli waris sepakat dan ikut meneken surat kuasa.
Buat Sejelas dan Sedetail Mungkin: Jangan pakai bahasa yang ambigu. Sebutkan nama, lokasi, dan nomor sertifikat tanah dengan tepat. Rincikan juga kewenangan apa saja yang kamu berikan. Apakah penerima kuasa bebas menentukan harga jual, atau ada batasan minimal? Ini penting untuk menghindari salah paham.
Legalisir atau Warming di Notaris/PPAT: Ini wajib untuk transaksi jual beli tanah. Legalisasi di Notaris memastikan tanda tangan itu asli. Warming oleh PPAT memberikan pengesahan bahwa surat kuasa tersebut spesifik untuk jual beli properti. Kebanyakan PPAT akan meminta surat kuasa yang sudah di-warming oleh mereka sendiri atau Notaris yang mereka kenal.
Sertakan Dokumen Pendukung: Lampirkan fotokopi KTP semua Pemberi dan Penerima Kuasa, serta Surat Keterangan Ahli Waris. Dokumen-dokumen ini akan diminta oleh Notaris/PPAT saat proses legalisasi/warming dan saat pembuatan AJB.
Pertimbangkan Jangka Waktu: Kalau kamu merasa perlu membatasi waktu berlakunya kuasa, cantumkan dengan jelas. Misalnya, berlaku selama 6 bulan atau 1 tahun.
Simpan Salinan dengan Baik: Pastikan kamu punya salinan asli atau fotokopi legalisir dari surat kuasa yang sudah jadi.

Fakta Menarik Seputar Tanah Warisan dan Surat Kuasa¶

Mengurus tanah warisan di Indonesia itu punya banyak cerita unik. Salah satunya adalah soal kepemilikan yang seringkali belum diselesaikan dengan baik oleh ahli waris. Banyak tanah warisan masih atas nama pewaris, padahal pewarisnya sudah lama meninggal. Sebelum tanah warisan bisa dijual, idealnya status kepemilikannya diselesaikan dulu, yaitu dengan melakukan proses balik nama atau pendaftaran hak atas nama para ahli waris di Kantor Pertanahan.

Nah, menariknya, surat kuasa jual ini kadang juga bisa digunakan untuk mengurus proses balik nama dari nama pewaris ke nama ahli waris (jika itu termasuk dalam lingkup kuasa yang diberikan) sebelum akhirnya dijual ke pihak ketiga. Tapi, proses ini bisa kompleks dan membutuhkan kelengkapan dokumen waris yang sah, seperti Surat Keterangan Ahli Waris yang dibuat oleh lurah atau notaris, serta dokumen kematian pewaris.

Kasus sengketa warisan juga lumayan sering terjadi dan ini bisa menghambat bahkan membatalkan proses penjualan tanah. Makanya, penting banget memastikan semua ahli waris sepakat dan tidak ada konflik internal sebelum memutuskan menjual tanah warisan dan membuat surat kuasa. Surat kuasa dari satu ahli waris tanpa persetujuan ahli waris lain biasanya nggak bisa dipakai untuk menjual seluruh tanah warisan, hanya sebatas bagian dia (kalaupun sudah dibagi).

Hal-Hal yang Perlu Diwaspadai¶

Meskipun surat kuasa sangat membantu, ada risiko yang perlu kamu waspadai:

Penyalahgunaan Kuasa: Ini risiko terbesar. Kalau penerima kuasa nggak jujur, dia bisa saja bertindak di luar batas kuasa yang kamu berikan, misalnya menjual dengan harga di bawah nilai pasar tanpa izin kamu, atau bahkan menggelapkan uang hasil penjualan.
Surat Kuasa Tidak Spesifik: Surat kuasa yang terlalu umum (general power of attorney) biasanya tidak sah untuk transaksi jual beli properti. Harus surat kuasa khusus yang menyebutkan dengan jelas objek tanah dan tujuan penjualannya.
Pembatalan Kuasa: Kamu berhak membatalkan surat kuasa kapan saja, asalkan pembatalan tersebut diberitahukan secara patut kepada penerima kuasa dan pihak ketiga yang berkepentingan (misal, calon pembeli atau PPAT). Namun, jika proses penjualan sudah berjalan jauh, pembatalan bisa menimbulkan masalah hukum.
Meninggalnya Pemberi atau Penerima Kuasa: Menurut hukum, surat kuasa umumnya akan berakhir jika pemberi kuasa atau penerima kuasa meninggal dunia. Ini bisa jadi isu kalau proses penjualan belum selesai dan salah satu pihak yang terlibat dalam surat kuasa meninggal.

Oleh karena itu, penting banget untuk memilih penerima kuasa yang betul-betul bisa dipercaya dan mengurus legalisasinya di hadapan pejabat berwenang (Notaris/PPAT) agar kekuatan hukumnya kuat.

Alur Singkat Menggunakan Surat Kuasa Jual Tanah Warisan¶

Secara umum, alurnya begini:

Ahli waris bersepakat untuk menjual tanah warisan dan menunjuk satu atau beberapa orang sebagai Penerima Kuasa.
Ahli waris (semua yang berhak) membuat Surat Kuasa Jual Tanah Warisan.
Surat kuasa tersebut dilegalisir atau di-warming di Notaris/PPAT. Semua pemberi kuasa biasanya harus hadir saat legalisasi/warming.
Penerima Kuasa mulai mencari pembeli, melakukan negosiasi, dan mengurus dokumen-dokumen awal.
Saat akan dibuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, Penerima Kuasa akan bertindak mewakili para Pemberi Kuasa (ahli waris). Penerima Kuasa akan menandatangani AJB atas nama Pemberi Kuasa.
Setelah AJB selesai, Penerima Kuasa mungkin akan melanjutkan pengurusan balik nama sertifikat di BPN atas nama pembeli, jika kewenangan itu diberikan dalam surat kuasa.
Hasil penjualan diserahkan oleh Penerima Kuasa kepada para Pemberi Kuasa (ahli waris) sesuai kesepakatan warisan.

Penting diingat, proses di atas bisa bervariasi tergantung pada kondisi spesifik warisan dan kesepakatan antar ahli waris. Kadang sebelum sampai tahap penjualan, perlu diselesaikan dulu pengurusan Surat Keterangan Waris atau bahkan penetapan ahli waris dari pengadilan agama/negeri jika ada sengketa atau kompleksitas lain.

Kapan Sebaiknya Pakai Jasa Profesional?¶

Meskipun contoh surat kuasa di atas bisa jadi panduan awal, untuk kasus jual beli tanah warisan, sangat disarankan untuk melibatkan profesional seperti Notaris atau PPAT sejak awal. Mereka tidak hanya bisa membantu drafting surat kuasa yang tepat dan sah secara hukum, tetapi juga bisa memberikan nasihat terkait proses warisan itu sendiri, dokumen yang dibutuhkan, pajak-pajak yang terlibat (PPh penjual, BPHTB pembeli), dan alur keseluruhan sampai tanah berhasil dibalik nama.

Biaya Notaris/PPAT mungkin terlihat mahal di awal, tapi ini investasi penting untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari yang bisa jauh lebih memakan biaya dan waktu. Apalagi kalau nilai tanahnya besar atau ahli warisnya banyak dengan berbagai macam kondisi.

Jadi, surat kuasa jual tanah warisan ini adalah alat hukum yang sangat berguna, tapi harus dibuat dengan benar dan digunakan secara bertanggung jawab. Pastikan kamu memahami isinya, memilih penerima kuasa yang tepat, dan mengurus legalisasinya sesuai prosedur.

Gimana, sekarang udah lebih paham kan pentingnya surat kuasa ini dan gimana cara bikinnya (plus contohnya)? Kalau kamu pernah pengalaman mengurus tanah warisan atau surat kuasa kayak gini, share dong cerita atau tips kamu di kolom komentar! Atau ada pertanyaan lain yang masih bikin penasaran? Yuk, kita ngobrol!